Guide pratique (Qc/Canada)

Sortir les parents de l’hypothèque, aider son enfant à devenir propriétaire — tout en étalant l’impôt

But : expliquer une structure simple et robuste pour qu’un enfant devienne propriétaire sans laisser les parents sur le prêt et en leur permettant d’étaler l’impôt sur plusieurs années.

Public : familles québécoises/canadiennes vivant une transition de propriété parent → enfant.

⚠️ Avertissement : information générale, pas un avis juridique ni fiscal. Faites valider par votre notaire et votre CPA.

1) Le résumé en 2 minutes

  • Un don pur (parents cèdent pour 0 $) = disposition à la juste valeur marchande immédiate → gain en capital à payer d’un seul coup. Pas d’étalement possible.

  • La solution : une vente au prix du marché avec un Solde de Prix de Vente (SPV) payable après la fin de l’année (billet/reconnaissance de dette). Résultat : on peut demander la réserve pour gains en capital et étaler l’impôt sur plusieurs années.

  • Pour ne pas bloquer la banque : aucune hypothèque 2e rang publiée. On signe plutôt un billet SPV contractuel, entièrement subordonné à la banque, avec standstill (les parents n’agissent pas avant un défaut déclaré par la banque).

2) Pourquoi pas un « don pur » ?

  • Un don pur est réputé fait à la juste valeur marchande (JVM). Même si on écrit 0 $, l’impôt calcule un gain comme si on avait vendu au prix du marché tout de suite.

  • Étaler l’impôt exige qu’une partie du prix soit réellement payable plus tard (c.-à-d. une créance qui existe après la fin de l’année). D’où le SPV.

3) La structure qui fonctionne (et que la banque accepte en pratique)

  1. Acte de vente : les parents vendent leurs parts à l’enfant au FMV (prix du marché).

  2. Paiement :

    • (a) Fonds de la banque (nouvelle hypothèque de l’enfant seul),

    • (b) Solde de Prix de Vente (SPV) : billet/reconnaissance de dette signé par l’enfant au profit des parents — sans hypothèque publiée.

  3. Clauses clés du billet SPV :

    • Subordination intégrale au prêt 1er rang de la banque;

    • Standstill : les parents n’exercent aucun recours tant que la banque n’a pas déclaré un défaut et que le délai est écoulé;

    • Échéancier réel (ex. petits versements symboliques; solde au refinancement ou à la vente);

    • Taux : possible à 0 % (si votre CPA est d’accord) ou un taux modeste — l’essentiel est l’exigibilité réelle après la fin d’année.

Important : la créance doit être réelle et exigible

(même si, plus tard, vous décidez d’en remettre une partie).

4) Étapes — checklists

A. Avec la banque

  • Demander un point de contact unique et des accusés de réception.

  • Expliquer la structure : aucun 2e rang publié; un billet contractuel subordonné et avec standstill.

  • Obtenir taux/terme et date d’envoi des instructions au notaire.

B. Avec le notaire

  • Préparer : acte de vente (FMV), déclaration d’ajustements, billet SPV (modèle), note de subordination/standstill pour la banque.

  • Vérifier : identités, taxes, assurances, comptes de charges, etc.

C. Fiscalité (à valider avec votre CPA)

  • Confirmer l’admissibilité à la réserve pour gains en capital (formulaire annuel à produire).

  • Définir l’échéancier du billet (versements symboliques + solde à un événement futur) et ses effets.

5) Exemples chiffrés (indicatifs)

Adaptés d’un cas réel — remplacez par vos chiffres.

  • Prix (FMV) : 250 000,00 $

  • Fonds banque : 100 000,00 $

  • Solde de Prix de Vente (SPV) : 150 000,00 $ (billet au profit des parents)

  • Échéance : au plus tard 60 mois après la signature, ou au refinancement/à la vente (le premier des deux)

  • Versements symboliques : 1,00 $ par an (preuve d’exigibilité continue)

Idée : une fois la transaction faite et la réserve enclenchée, les parents peuvent ajuster le billet plus tard (ex. remise partielle), avec l’avis d’un CPA pour éviter un effet fiscal indésirable.

6) Modèles utiles

A. Paragraphe à insérer dans le billet SPV (extrait)

Subordination et standstill — Les Créanciers subordonnent intégralement la présente créance aux droits, sûretés et priorités de la banque 1er rang. Sauf consentement écrit de la banque, les Créanciers s’interdisent d’exiger/accélérer le paiement, de publier une sûreté ou d’intenter un recours tant que la banque n’a pas déclaré par écrit un défaut et qu’un délai de 30 jours s’est écoulé sans remède.

B. Courriel type à la banque (extrait)

Objet : Renouvellement — structure sans 2e rang / billet subordonné
Bonjour,
Pour faciliter l’exécution : aucun 2e rang ne sera inscrit. Le solde de prix entre parents et enfant sera documenté contractuellement, entièrement subordonné à votre prêt avec standstill. Merci de confirmer le taux/terme et la date d’envoi des instructions au notaire.

C. Courriel type au notaire (extrait)

Objet : Acte de vente (FMV) + billet SPV subordonné
Bonjour Me,
Merci de préparer l’acte de vente (FMV), la déclaration d’ajustements et le billet SPV (sans publication) avec clauses subordination/standstill et échéancier.

Bonus : un modèle complet de billet SPV est disponible sur demande (version sans 2e rang, subordonnée et standstill).

7) FAQ rapide

Q : Peut-on mettre 0 % d’intérêt ?
R : Souvent oui, si votre CPA est d’accord. L’important est l’exigibilité du solde après la fin d’année et la réalité de la créance.

Q : La banque va-t-elle accepter ?
R : Les banques refusent presque toujours un 2e rang inscrit. Mais un billet contractuel subordonné et non publié est généralement acceptable — demandez-le clairement.

Q : Faut-il dévoiler qu’on ne réclamera jamais l’argent ?
R : Non. L’annoncer dans les actes fragilise la réserve. Gardez une vraie créance. Vous déciderez plus tard, avec votre CPA, s’il y a lieu de remettre une partie.

Q : Combien d’années pour l’étalement ?
R : Jusqu’à 5 années au total (année de la vente + années suivantes), selon les règles fiscales en vigueur et les plafonds applicables. Voyez votre CPA.

8) Accessibilité et respect

Si l’enfant vit avec une déficience (anxiété, etc.), demandez des accommodements : point de contact unique, langage clair, rendez-vous planifiés, accusés de réception, représentant autorisé.

9) À ne pas faire

  • Enregistrer une hypothèque 2e rang sans consentement écrit de la banque.

  • Oublier la déclaration annuelle de la réserve.

  • Publier en ligne des données personnelles (vie privée) sans consentement.

10) Partage & licence

Vous pouvez partager ce guide librement avec attribution. Recommandation : CC BY-NC-SA (Crédit, Pas d’usage commercial, Partage dans les mêmes conditions).

Rappel : validez toujours vos documents avec notaire et CPA avant signature/dépôt.